근저당 설정이란 앞으로 생기거나 금액이 바뀔 수 있는 채권을 채권최고액이라는 상한선 안에서 담보하기 위해, 부동산 등기부에 저당권을 기록하는 절차입니다. 은행 대출을 받을 때 흔히 쓰이지만, 2026년 7월 20일 이재명 대통령 부부가 분당 아파트를 29억 원에 매각하면서 잔금 담보로 17억 7,000만 원 규모의 근저당을 설정한 사례가 알려지며 검색이 크게 늘었습니다.
근저당은 '앞으로 받을 돈'을 미리 담보로 걸어두는 등기입니다. 등기부 을구에서 채권최고액·근저당권자·설정 날짜를 확인할 수 있고, 전세 계약이라면 채권최고액과 보증금 합계가 집값의 70%를 넘는지가 판단 기준이 됩니다.
근저당 설정, 일반 저당권과 무엇이 다른가
일반 저당권은 '이미 확정된 특정 채권' 하나만 담보합니다. 반면 근저당은 계속되는 거래 관계에서 금액이 늘거나 줄 수 있는 장래의 불특정 채권을 미리 정한 한도 안에서 담보합니다. 대출을 갚다가 다시 빌려도 등기를 새로 하지 않아도 되기 때문에, 은행 담보대출은 대부분 근저당 방식으로 이뤄집니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 채권최고액입니다. 등기부에 적힌 채권최고액은 담보로 인정되는 최대 한도이지, 지금 실제로 빌린 금액이 아닙니다. 우선변제권도 이 등기된 채권최고액 범위 안에서만 인정됩니다.
| 구분 | 일반 저당권 | 근저당권 |
|---|---|---|
| 담보 대상 | 확정된 특정 채권 | 장래의 불특정 채권 |
| 금액 변동 | 고정 | 채권최고액 내 증감 가능 |
| 주 활용처 | 단발성 채권 담보 | 은행 대출, 잔금 담보 거래 |
집을 팔면서 왜 근저당을 설정할까 — 대통령 아파트 사례
보통 근저당은 돈을 빌려주는 쪽이 설정하는데, 이번 사례는 매도인이 매수인을 상대로 설정했다는 점이 특이합니다. 2026년 7월 20일 이재명 대통령 부부는 성남 분당 양지마을 금호1단지 아파트를 29억 원에 매도하면서 소유권 이전 등기를 마쳤고, 같은 날 매수인 명의 부동산에 채권최고액 17억 7,000만 원(매매가의 약 61%)의 근저당권을 설정했습니다.
정리하면 '잔금을 다 받기 전에 소유권을 넘겨야 할 사정'이 있을 때, 매도인이 떼일 위험을 줄이는 안전장치로 근저당을 활용한 구조입니다. 청와대는 매수자 사정에 따른 조치라고 설명했고, 국민의힘은 대출 규제 회피를 위한 꼼수 거래라고 비판하는 등 평가는 엇갈립니다. 다만 법적으로는 흔치 않을 뿐 가능한 거래 방식입니다.
잔금 전 소유권 이전은 매도인 입장에서 위험 부담이 큰 구조입니다. 근저당을 설정하더라도 잔금 지급일·말소 조건을 계약서에 명확히 적고, 등기 절차는 법무사 등 전문가 확인을 거치는 편이 안전합니다.
등기부등본에서 근저당을 확인하는 순서
전세를 구하거나 집을 살 때 근저당 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 할 항목입니다. 인터넷등기소에서 등기부등본을 700원에 열람할 수 있고, 근저당 내역은 을구(乙區)에 기록됩니다.
근저당 있는 집, 전세 계약해도 괜찮을까
근저당이 잡혀 있다고 무조건 피해야 하는 건 아닙니다. 판단 기준은 하나입니다. 채권최고액과 전세 보증금을 더한 금액이 집값에서 차지하는 비율이 얼마인지 보면 됩니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 빌라나 연립은 경매에 넘어갔을 때 아파트보다 낙찰가가 낮게 형성되는 경향이 있어서, 같은 70%라도 실제 회수 가능성은 더 떨어집니다. 빌라라면 60% 이하 수준으로 더 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
등기부등본에서 정확히 어디를 봐야 하나
인터넷등기소에서 700원이면 누구나 열람할 수 있습니다. 근저당 정보는 을구(乙區)에 기록되므로 표제부나 갑구만 보고 넘어가면 놓칩니다.
계약서에 반드시 넣어야 할 특약
- ✔ "잔금 지급 전 근저당 말소" 조건 명시
- ✔ "추가 근저당 설정 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환" 문구 기재
⚠ 놓치기 쉬운 포인트 — 계약일에 등기부가 깨끗해도 잔금일 전에 새 근저당이 생길 수 있습니다. 잔금 치르는 날 등기부등본을 다시 발급해 추가 등기가 없는지 확인하는 것이 안전합니다.
채권최고액, 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유
등기부에 적힌 채권최고액은 담보로 잡을 수 있는 상한선이지, 지금 그만큼의 빚이 있다는 뜻이 아닙니다. 실제 채권액은 거래 관계에 따라 늘거나 줄 수 있고, 우선변제권도 등기된 채권최고액 범위 안에서만 인정됩니다.
| 흔한 오해 | 실제 기준 |
|---|---|
| 채권최고액 = 현재 대출 잔액 | 최대 담보 범위일 뿐, 실제 채권액은 변동 가능 |
| 말소되지 않으면 곧 경매 | 말소 시점이 관건. 잔금 지급과 함께 말소되는지 확인 |
| 근저당 설정 = 규제 회피 꼼수 | 잔금 시점 불일치 등 매수인 사정으로 활용되는 경우도 있음 |
2026년 7월 20일 대통령 부부의 분당 아파트 매각처럼 소유권을 먼저 넘기고 잔금을 담보하는 용도로 쓰이기도 하고, 은행 대출처럼 채권액이 수시로 변하는 거래에서도 쓰입니다. 등기부의 숫자만 보고 성격을 단정하기보다, 누가 왜 설정했는지까지 보는 게 정확한 판단으로 이어집니다.